Во все времена большие города притягивали людей. Испокон веков русские крестьяне ходили в города на так называемые отхожие промыслы, когда были выполнены все работы по домашнему хозяйству и появлялась возможность взять дополнительный заработок. Сюда же ездили сдавать излишки продукции, выменивать продовольствие на ремесленные товары. И, что самое важное, город всегда маячил на горизонте как царство вольной жизни, где ты сам по себе, где нет окриков помещика, где дышится легко.
На промысел в Москву
В города в поисках лучшей жизни ехали разорившиеся крестьяне, в городах искали знаний самородки наподобие Михайлы Ломоносова, в советские годы у колхозников даже изымали паспорта, чтобы они не могли покинуть свои определенные государством наделы. Однако в настоящее время мы видим другую тенденцию, характерную для многих развитых стран: горожане, наоборот, покидают душные мегаполисы и устремляются на свои загородные фазенды насладиться тишиной и свежим воздухом. Жить за городом на Западе считается модным и престижным, плотная многоэтажная застройка там символизирует либо деловые центры, либо кварталы бедноты.
Стала доходить эта тенденция и до России, затронув сначала экономически развитые центры наподобие Москвы, а затем и всю остальную территорию страны. В Тюмени тенденция жить за городом становится все более очевидной, когда из примерно 1 миллиона 400 тысяч квадратных метров вводимого в Тюменской области жилья в год почти 600 тысяч составляют объекты загородной недвижимости. О том, как это направление развивается, насколько оно перспективно и какие преграды встречает на своем пути, мы поговорили с заместителем директора по загородной недвижимости федеральной риэлторской компании «Этажи» Антоном Сауковым, недавно прославившим Тюмень на Кубке Европы по гиревому спорту.
Антон Сауков
Антон Юрьевич, если ранее все, что было за городом, считалось деревней со всеми соответствующими прелестями сельской жизни, то теперь само выражение «загородная недвижимость» несет в себе оттенок респектабельности, успешности. Это в сознании граждан уже не покосившиеся избушки, а монументальные особняки, где обустраиваются богатые и очень богатые люди. Да и сугубо «классические» деревни, как повествуют современники, сейчас живут чуть ли не лучше города.
Да, загородная недвижимость крайне разнородна, это даже не только разные сегменты недвижимости, это разные стили жизни, разные менталитеты, отношение к жизни. Хотя мы сами порой формируем посыл о том, что на селе иной социальный статус. Надо отметить, что село как таковое может быть другим и, соответственно, уровень жизни на селе – тоже. Я недавно был на дебатах предварительного голосования от партии «Единая Россия», мы говорили там про точки роста. И, на мой взгляд, загородное строительство является для региона реальной точкой роста, здесь кроится колоссальный, по настоящее время полностью еще не раскрытый потенциал.
У нас очень многие люди хотят жить за городом, при этом портрет покупателя с каждым годом молодеет, теперь это в основном граждане от 29 до 36 лет. То есть, активные, деятельные люди в самом расцвете сил, которые предпочли городу загородную жизнь, тот самый средний класс, на который делается ставка в развитии России. Однако остро стоит вопрос отсутствия инфраструктуры. Существуют коммерческие проекты в виде коттеджных поселков со всеми необходимыми для комфортной жизни условиями, но их жители зачастую не желают отдавать своих детей в сельские школы. Часто приходится возить детей в город, хотя порой замечаю, что сельские дети учатся лучше городских, потому что в деревне есть время заниматься наукой.
Сейчас много говорится про создание комфортной среды, где на первое место ставится вопрос благоустройства территорий. И видя, как активно ведется строительство загородной недвижимости, возникает уверенность в том, что девелоперы придут на село и все обустроят на высшем уровне.
Наверное, здесь я буду вынужден многих разочаровать, ведь некоторые коммерческие проекты вообще нельзя выпускать на рынок. У многих людей как раз такая иллюзия: придет застройщик в чисто поле, возведет там город-сад, все вокруг обустроится, в домах будут жить счастливые люди. А на деле порой получается так, что девелопер продает все запланированное, но ничего не обустраивает. Бывает, что протянут в лучшем случае электричество, сделают отсыпку дорог и в таком виде передают на баланс муниципалитету.
Нередки случаи, когда земельная нарезка после продажи остается в таком виде, и покупателям загородных участков приходится самим все обустраивать
В итоге бизнесмены заработали, а муниципалитет сталкивается с проблемами в виде отсутствия финансирования на строительство дорог и освещение. Дело в том, что по отношению к девелоперам нет регламента по благоустройству территории, зачастую приходится надеяться на их добрую волю: соизволят ли они поддерживать и развивать свои территории, либо же предоставят заниматься этим уже местным властям. Да и само качество переданного на баланс администрации хозяйства бывает разным. В некоторых случаях это является для главы муниципального образования предметом для гордости и своеобразной демонстрационной площадкой, а в других – это лишняя головная боль в виде проблем, как эту территорию «дотянуть» до необходимого уровня.
Да, с этой проблемой, к сожалению, сталкиваются и в городе. Мы видим, как некоторые жилые комплексы выглядят просто как футуристический пейзаж, город будущего, где все сделано по новейшим технологиям. Равно как присутствуют и такие новостройки, на которые даже взглянуть страшно: пустые дворы, кругом заборы, все серо и уныло.
Заборы – это не только тюменская особенность. Недавно был в столичном регионе и увидел на подмосковных загородных участках заборы высотой в три метра. До сих пор не могу понять, является ли это потребностью в безопасности или демонстрацией своего статуса, так как из окон дома соседа твой участок все равно просматривается. А что касается разочарования от разрекламированного продукта и полученного результата – это да, серьезная проблема, так как особенность любого покупателя в том, что он покупает не только земельный участок, он покупает проект, который согласуется с его представлениями об идеальном жилище.
Стандартный набор требований к инженерной инфраструктуре земельного участка
Поэтому и бывает обидно от того, что деньги уже потрачены и на деле вышло совсем не то, чего хотелось. В этой связи считаю, что недобросовестных девелоперов необходимо отлучать от рынка. Там дорог нет, там света, там еще чего-нибудь. А как без всего этого строить свой загородный дом? Вот и откладывается строительство на долгие годы, а это, как-никак, статистика по вводу жилья в эксплуатацию, она влияет на благополучие региона.
И если у нас есть 214 федеральный закон, который защищает права дольщиков, то нет документа, который обязывал бы собственников загородных участков, так называемых девелоперов, нести обязательства по должному обустройству территорий. Не стоит забывать, что помимо инженерной (дороги, электричество, водоотведение) и социальной (школы, детские сады, объекты досуга) инфраструктуры, нужно поддерживать все на текущем балансе, обслуживать район, содержать его в чистоте и порядке.
Если говорить об единых стандартах качества, вводимых повсеместно и обязательных для исполнения, то нельзя обойти вопрос и об укрупнении застройщиков, работающих в загородном направлении. Необходимо поднять планку требований для участников рынка, ведь у нас сейчас любая бригада может повесить вывеску, обсчитать и обрисовать проект, нанять гастарбайтеров, налоги не заплатить и построить не самым лучшим образом.
Да, тенденция к укрупнению застройщиков уже идет, она становится все более очевидной. Действительно, кто у нас занимается строительством загородных домов? Многочисленные маленькие компании, которые возьмут несколько объектов на год и с которых потом вряд ли удастся спросить по поводу качества возводимого жилья. А когда у нас будет один мега-застройщик, тогда он сможет взять под освоение большую территорию в рамках единой концепции, оформленную в едином архитектурном стиле, с единой системой управления территорией. В этом кроются несомненные плюсы и преимущества, и именно здесь мы можем начать говорить о создании в больших загородных жилых комплексах объектов социальной инфраструктуры, которые могут попутно обслуживать жителей и близлежащих деревень.
Лишь крупным компаниям под силу освоить большую территорию и привести ее в идеальное состояние
Нужно уходить от практики простой нарезки земли и переходить к проектированию территории в рамках модели муниципалитетов. Это означает, что мало продать земельный участок, нужно организовать комфортную социальную среду, чтобы жители могли раскрывать свой человеческий потенциал, о котором сейчас много говорят, и не хотели никуда уезжать.
Андрей ШУКЛИН