Cдавать или не сдавать?

В этой статье я расскажу историю одного нашего клиента, которая будет достаточно поучительна для многих из нас, в частности, для тех, кто имеет имущество в виде жилых или нежилых объектов и занимается сдачей его в аренду.

Реальный пример
Некоторое время назад к нам в компанию обратился человек, который впоследствии стал нашим клиентом, а обратился он со следующей проблемой.

В его собственности как физического лица находится несколько нежилых помещений, которые он нажил в годы, когда занимался предпринимательской деятельностью. Занимался настолько успешно, что заработал инфаркт, после чего решил прекратить таковую деятельность и распродать свое имущество в виде помещений. Но не тут-то было, в стране кризис, бизнес идет плохо, и покупать эти помещения никто не захотел, а нести бремя содержания своего имущества обязывает и закон, и ситуация. Что же делать? Выход один, нужно сдавать и получать хоть какие-то деньги. Так и было решено. Были найдены наниматели, заключены договоры, при этом в соответствии с условиями этих договоров все расходы связанные содержанием этих помещений должны были нести арендаторы.

На нас “наехали”
«Ударили по рукам», и вроде бы проблема решилась. Бизнесмены арендовали помещения, арендодатель как законопослушный гражданин из года в год, отчитываясь, как положено перед налоговой инспекцией уплачивал подоходный налог в размере 13%, поскольку как он считал, не занимался предпринимательской деятельностью, а просто распоряжался своим имуществом, что прямо позволяет делать как Гражданский кодекс РФ, так и основной закон России – Конституция.

Но не тут-то было, в один из дней на арендатора, по-другому никак не сказать, «наехала» налоговая инспекция. Проведя камеральную проверку, актом налоговой инспекции было установлено, что гражданин-то оказывается, все это время занимался предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, и не имея статуса индивидуального предпринимателя. А раз деятельность предпринимательская, то и налоги соответствующие. К сведению, если вы индивидуальный предприниматель или «ООО» и не обратились в налоговую инспекцию с заявлением о переходе на упрощенную систему налогообложения, то должны уплатить государству 20% от своей прибыли и 18% НДС (налог на добавленную стоимость), если обратились, то платите всего 6% от того, «что показываете». Конечно, если вы предприниматель и находитесь на общей системе налогообложения, то вы платите так сказать 20% «доходы минус расходы», а расходы могут быть велики, плюс вы можете вернуть себе НДС в размере 18%, или вовсе платить 6 % и не думать ни о чем. Но как быть, если вы ничего не подозревая, исправно несколько лет платили государству 13%, а вас мало того, что обвинили в незаконном предпринимательстве, да еще и требуют с вас уплату НДС в размере 18%, итого 13+18 = 31%, напоминает хороший процент по кредиту наличными в недешевом банке!

Что сделали мы?

Ну да ладно, решили мы обжаловать решение налоговой инспекции в самой инспекции. Как и ожидалось, получили “от ворот поворот”, с чего бы органу, который собирал доказательства незаконного предпринимательства отменять собственные решения.

Судебные разбирательства
Далее порядок гласит, что решение налоговой мы можем обжаловать в суде, а вот в какой никто не знает, почему? Да потому, что арбитражные суды принимают и рассматривают иски хозяйствующих субъектов, т.е. тех, кто занимается предпринимательской деятельностью, а суды общей юрисдикции – иски, где присутствуют физические лица. Решили играть по правилам налоговой, коль обвиняете в предпринимательской деятельности, пойдем в арбитражный суд. Подаем жалобу, ждем – назначают рассмотрение дела, рассматривают, переносят рассмотрения, так как налоговая инспекция не представляет доказательств виновности заявителя в занятии предпринимательской деятельностью, назначают новую дату. Выходим на судебное заседание, а представитель налоговой говорит: «Да вы не в тот суд обратились!» – суд соглашается. Возникает вопрос, что мешало сообщить об этом раньше, ну да ладно. Получаем документ из суда, который говорит, о том, что мы не в тот суд обратились, обращаемся в тот, а нам говорят: «А вы сроки на обжалование пропустили!» – на что естественно поступают возражения, мол, мы не специально, в другом суде рассматривались, а нам «причина-то неуважительная, знать нужно, куда обращаться-то». И так уже 3-я инстанция в суде отказывает нам в рассмотрении дела. Впереди верховный суд, а до правосудия так и не добрались! Хотелось бы отметить, что представители налоговой инспекции не только обвиняют гражданина в незаконном предпринимательстве, но еще и в сокрытии налогов, чем незамедлительно сообщают соответствующие «компетентные органы».
На лицо спорная ситуация, с одной стороны – гражданин, который должен содержать свое имущество, и был бы не против получить доход с того, что нажил, при этом уплатить налог в 13%. С другой стороны – налоговая инспекция, которую несколько лет ничего не беспокоило, и тут вдруг у них открылись глаза, и они решили, что гражданин не просто гражданин, а целый предприниматель.
Вот и делайте выводы уважаемые читатели, сдавать или не сдавать вам свои квартирки и офисы, и если да, то, как это правильнее сделать, чтобы Вас не обвинили в чем-то противоправном.

Юрист Игорь ПОЛИЦАЕВ