Для защиты своих интересов малому бизнесу в Тюмени дали 3 минуты

Кто не выкупил подвал, тот в подвале и пропал…

На заседании постоянной комиссии по экономической политике и ЖКХ Тюменской городской Думы 17.12.2013 г.,  рассматривались очередные изменения в Методику расчета платежей за пользование муниципальным имуществом (далее Методика).

Вопрос, на обсуждение которого потрачено более часа состоял из 2-х частей введение понижающих коэффициентов при аренде земли некоммерческими организациями, имеющими социальную направленность, и собственно изменение самой Методики.

В докладе директора Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени было отмечено, что после принятия последних изменений в Методику в 2010 году, наша жизнь сильно изменилась, существовавшая ранее Методика не давала в полной мере индивидуально оценить каждое помещение, тогда как рыночная оценка будет более объективна, и в среднем арендная плата должна увеличится в 2-2,4 раза.

В настоящее время в городе сдается в аренду 338 муниципальных помещений, из них согласно принятым изменениям в федеральное законодательство, около 120 имеют право выкупа.

В поддержку данного Проекта, помимо представителей  администрации и научного сообщества, выступила прокуратура, отметив, что орган местного самоуправления самостоятельно определяет правила игры, а у предпринимателя всегда есть выбор согласиться или нет. По мнению Президента Торгово-промышленной палаты ничего глобального не произойдет, и драматизировать ситуацию не нужно. С торговлей у нас и так переизбыток, и нет опасения, что рынок провалится. Новая Методика прозрачна, абсолютно объективна и полностью исключает коррупционную составляющую, ну а если один предприниматель не справится, то другой с радостью его заменит.

В конце дали несколько минут для представителей малого бизнеса, в том числе и мне, но развязавшуюся было дискуссию, быстро прекратил сам председатель комиссии. Словами заканчиваем полемику и переходим к принятию решения, поставил вопрос на голосование.  В итоге все  «за»,  двое воздержалось.

В качестве обоснования увеличения аренды был предложен отчет оценочной компании, ЗАО «Бизнес-Аудит», согласно которому  ставки аренды на объекты муниципальной собственности без учета НДС и эксплуатационных расходов в 2,4 раза ниже рыночных, и что в случае принятия предложенных изменений, в бюджет города поступит дополнительно около 180 млн. рублей.

Пополнение бюджета (пусть даже на такую мизерную для города сумму) не может не радовать, но мне вспоминается история 3-х летней давности, когда другой правда, директор Департамента имущественных отношений, также предварительно проведя исследования рынка, отчитывался сначала на Совете по противодействию коррупции, а затем на Совете по развитию малого и среднего предпринимательства г. Тюмени по этому же вопросу.  Вот выдержки из доклада:

«Сравнительный анализ рыночной арендной платы с размером арендной платы за пользование муниципальным имуществом города Тюмени показал, что в среднем рыночная арендная плата выше муниципальной на 39%».

«Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени считает нецелесообразным переход на рыночную оценку арендной платы при сдаче в аренду муниципального имущества в сегодняшней экономической ситуаци.».

«В условиях экономического кризиса предложения на рынке аренды превышают спрос,  поэтому особое значение приобретает обеспечение предоставления муниципального имущества в пользование с целью его сохранности и ремонта, оплаты коммунальных услуг пользователем. Состояние муниципальных помещений не может конкурировать с частными объектами недвижимости. Количество пустующих муниципальных помещений увеличиваетс».

 Тем не менее, аренда в тот раз увеличилась на 30-40% т.к. при расчете аренды ставки по вспомогательным помещениям приравняли к основным. Кроме того, ежегодно аренда увеличивается за счет роста коэффициента инфляции (чего нет при аренде коммерческой недвижимости). Тогда сильно пострадали арендаторы помещений, имеющих большие вспомогательные и подсобные площади, особенно подвальные. Напомню, что когда-то город предоставлял затопляемые подвалы безвозмездно и бессрочно с целью их осушения и приведения в «божеский» вид. Эти подвальные помещения, являясь в советское время складскими помещениями магазинов на первых этажах, были спроектированы так, что вся запорная арматура, необходимая для обслуживания дома, была выведена в отдельные помещения с доступом из подъездов, поэтому с принятием жилищного кодекса не являются общей долевой собственностью. Как это всегда бывает у нас, после того как люди осушили и обустроили эти помещения, с ними расторгли безвозмездные договоры и  перевели их на аренду, с последующим регулярным ее повышением.

С целью сохранения рабочих мест и поступлений в бюджет, и благодаря поддержке Главы администрации города Моора А.В. были введены понижающие коэффициенты для таких помещений большой площади, и предприниматели немножко вздохнули, но, к сожалению ненадолго.

Сравнивая эти два доклада, возникает вопрос, почему так разнятся цифры 39% и в 2,4 раза? Что это, не компетенция работников Администрации, или сознательная подгонка цифр? Что изменилось за это время?

Много вопросов и к самому отчету по оценке. Почему не учитываются эксплуатационные расходы? Они совершенно разные у муниципального арендатора и арендатора в торговом центре. В торговых центрах люди платят за торговую площадь, не учитывая вспомогательные помещения (коридоры, туалеты и т.д.), а из коммунальных затрат максимум эл. энергия. А муниципальный  арендатор, помимо того, что он содержит помещение, осуществляет текущий ремонт, платит за его охрану, убирает помещение и прилегающую территорию, вывозит мусор, оплачивает все коммунальные платежи, и содержит сами сети, (в тех же подвальных помещениях арендаторы заменили их за свой счет).  В отчете ЗАО «Бизнес-Аудит» все эти затраты не учитываются, как и НДС который платят все муниципальные арендаторы не зависимо от того являются ли они сами плательщиками НДС.

Существовавшая ранее Методика позволяла любому жителю города самостоятельно определить стоимость аренды любого помещения, т.к. она определялась из его площади, расположения и состояния и рассчитывалась по формуле с применением корректировочных коэффициентов.

Сейчас же этим будет заниматься оценочная компания, учитывая, что каждый отчет субъективен, арендные ставки могут сильно отличаться, но доказать что-либо в Суде будет невозможно, т.к. все эти компании аккредитованы, входят в экспертные сообщества и нет оснований сомневаться в их профессиональных качествах.

Весь город увешен объявлениями по аренде, но при этом найти стабильного арендатора достаточно сложно. В торговых центрах, за исключением представителей федеральных сетей, мелкие арендаторы обновляются постоянно. Разве арендные ставки выросли в 2 раза?

Почему такое отношение к местному малому бизнесу? Ведь многие предприниматели, создав из непригодных для ведения бизнеса муниципальных помещений свои объекты торговли или бытового обслуживания (без каких либо компенсаций) много лет работают, платят налоги, создают рабочие места. Ведь не секрет, что все, что арендовалось до 2008 года уже давно выкуплено. Остались только представители самого мелкого бизнеса.

Очень хочется, чтобы представители власти, сидя в своих кабинетах, понимали, что создать бизнес особенно трудно на начальном этапе, что магазин или парикмахерская, это не лоток с пирожками, когда торговец перебежал через дорогу и спокойно работает дальше. Что главное в бизнесе, это стабильность, а помещение это основная составляющая бизнеса. Как можно в таких условиях работать и развиваться, когда срок действия оценки,  6 месяцев. И через какое-то время, на условиях конкурса ты должен будешь бороться за свое помещение.

Как быть с теми, кто не попал под действие закона, или в силу своих финансовых возможностей не сможет выкупить арендуемые помещения? Ответ очевиден, такое увеличение аренды не оставит ему никаких шансов.

Многие из таких магазинчиков или объектов бытового обслуживания являются социальными, т.к. туда ходят малообеспеченные слои населения, пенсионеры и т.д.  Резкое

увеличение аренды ставит малый бизнес перед выбором. Либо поднимать цены, либо разориться. Кому это нужно, в чьих интересах принимаются подобные решения?

Если  раньше муниципальная аренда была одной из форм поддержки малого бизнеса, то сейчас она может привести к разорению его части, за исключением оценочных компаний, которым мы создали вечный бизнес за бюджетный счет.

Складывается парадоксальная ситуация, с одной стороны мы проводим мероприятия по поддержке, малого бизнеса, выделяем на это средства, а с другой давим его, и не даем развиваться. Вся эта господдержка меркнет перед подобными решениями.

Предприниматели, с принятием этого решения всерьез обеспокоены за свое дальнейшее существование, многие уверены, что их просто хотят выкинуть из помещений, а помещения продать. Да, ведение бизнеса предполагает какую-то долю риска, но хочется понять, с кем мы имеем дело? С государством, которое в лице наших руководителей заявляет о необходимости поддержки малого бизнеса, создании рабочих мест, формировании среднего класса, или играем в рулетку, когда правила игры меняются в любой момент, и рушатся все твои планы?

ПАНОВ Владимир Валентинович

Президент НО «Ассоциация малых и микропредприятий в сфере торговли»