Тюменцы неоднозначно восприняли идею казенных арендных домов

Далеко не все тюменцы готовы поддержать идею масштабного строительства в Тюмени казенных арендных домов. Граждане, проживающие в аварийном жилом фонде, которые, как предположил в одном из своих интервью замгубернатора Вячеслав Вахрин, должны в числе первых заселиться в такие дома, не готовы оплачивать аренду по обозначенным в качестве ориентира расценкам. Юристы уверены, что властям необходимо для начала разобраться с имеющимся на балансе муниципалитета жильем и не уверены, что казенные арендные дома спустя 5-10 лет эксплуатации не будут походить на обшарпанные общежития. Риэлторы не исключают, что строительство таких «заведений» может пошатнуть и без того подорванный рынок недвижимости. Граждане, обсуждая тему в соцсетях, предлагают властям не заниматься «полумерами», а направить силы на то, чтобы снизить процентные ставки по ипотеке и разработать проект, благодаря которому семьи могли бы купить жилье в рассрочку сроком на 10-15-20 лет. Кстати, есть вопросы и по  ценообразованию: в Югре уже построили подобный арендный дом, но там стоимость аренды на порядок ниже обсуждаемых в Тюмени расценок.

В нашей стране все беды из-за отсутствия стабильности. В качестве примера можно привести эксперименты в области пенсионного законодательства, из-за которых все, кто думает о пенсии, начинают нервничать и не понимают, как сделать так, чтобы в старости не нищенствовать… О правомерности взимания взносов на капитальный ремонт до сих пор ведутся споры, тем не менее, в Тюмени их начисляют. На рост тарифов, который сумасшедшим образом опережает рост среднестатистических заработных плат, граждане устали жаловаться. Переигрывание правил предоставления «бесплатной» земли многодетным и пересмотр очередности в выдаче субсидий молодым семьям на приобретение жилья – тема для отдельного разговора. Так или иначе, но все это заставляет граждан с настороженностью относиться к любым инициативам «сверху», особенно социально ориентированным. Не удивительно, что идею строительства в Тюмени казенных арендных домов многие горожане восприняли без энтузиазма.

Напомним суть революционного замысла. Он любопытен по своей сути и являет собой некий гибрид коммунизма с капитализмом. По словам заместителя губернатора Вячеслава Вахрина, строительство арендных домов позволит улучшить быт граждан, ожидающих переселения из ветхого и аварийного жилья. Они смогут дожидаться очереди на получение новой квартиры в комфортных условиях. Кроме того, в перспективе любой желающий сможет снять жилье в арендном доме и жить там сколько угодно долго. Причем с временной регистрацией.

По мнению Вячеслава Вахрина, масштабное строительство таких арендных жилых площадок в стране позволит изменить подход к вопросу обеспечения граждан доступным жильем. Концептуально. Государство перестанет бороться за то, чтобы сделать граждан собственниками, а предоставит им возможность жить в казенном жилье на условиях аренды по ценам ниже рыночных. Это, как предполагается, сделает жизнь населения проще и беззаботнее. Не нужно будет думать о ремонте, заботиться о содержании жилого фонда, а в случае, если нужно будет переехать в другой город, где, к примеру, гражданин найдет более прибыльную работу, у него не будет необходимости продавать жилье. Он сможет просто собрать вещи и переехать в другой город, где также просто – заселиться в аналогичный арендный дом.

Платить за проживание в подобном арендном доме нужно будет, как предполагается, из расчета 250 рублей за квадратный метр плюс коммунальные расходы, то есть в пределах 9-14 тысяч рублей в месяц за квартиру площадью 30-50 кв.м. Плюс коммунальные платежи.

Как говорит Вахрин, нужно сделать так, чтобы граждане поняли, что жить в казенном арендном доме выгоднее, чем быть собственником, который должен нести бремя содержания недвижимости и воспроизводства жилья после его обветшания, или плательщиком ипотеки, отказывающим себе во всем ради призрачной надежды иметь свой угол… Пока, как показал на опрос, тюменцы не готовы отказаться от мечты стать собственником. Так что в случае, если у властей действительно серьезные намерения, придется ломать мировоззрение…

Кстати, замгубернатора подсказал, как можно с выгодой устроиться и жить в таком доме припеваючи, избавившись от своей собственной квартиры. Вот озвученная им арифметика: «Сегодня квартиру площадью 43 квадратных метра в Тюмени можно продать примерно за два миллиона рублей. Эти деньги можно разместить в банке под 10% годовых и получать доход по 16,5 тысяч рублей в месяц, а новую квартиру такой площади снимать в арендном доме за 11 тысяч рублей в месяц. С коммунальными платежами, если не экономить ресурсы, более 15 тысяч в месяц не потратить, значит можно остаться в выигрыше».

Цифра 250 рублей за «квадрат» взята не с потолка.

Планируется построить 1 млн кв метров таких арендных домов в областном центре. Это примерно сто (!) 20-этажных одноподъездных «свечек».

Уже ведутся переговоры с инвестором, который заинтересовался проектом. Это, как в одном из телеинтервью заявил Вячеслав Вахрин, финансовая структура из банковской среды.

Для реализации проекта потребуется около 40 млрд рублей инвестиций. Воплощать будут по схеме государственно-частного партнерства. Инвестор строит на свои. Жилье оформляется в собственность публичного партнера, например, в муниципальную или государственную. Инвестор-концессионер управляет этим жилищным фондом и получает арендную плату по установленному властью тарифу.

Чтобы с миллиона квадратных метров за 15 лет собрать 45 миллиардов, арендная плата должна составлять 250 рублей с «квадрата» в месяц. Это даст собираемость 3 миллиарда в год. Недостающие для возврата инвестированного капитала и обеспечения доходности средства субсидируются из бюджета. Это ни много ни мало, а еще примерно по 3 миллиарда рублей в год в течение 15 лет.

Такая модель позволит, по расчетам, вернуть инвестированные средства с доходностью порядка 7% годовых. Через 15 лет после окупаемости ежегодный доход от такого жилья составит не менее 3 миллиардов рублей. Эти деньги будут поступать бюджет и, возможно, использоваться для сдерживания роста тарифов на аренду и строительства новых арендных домов.

В качестве дополнительного аргумента приводится опыт Европы, где проживание в арендных домах – привычное явление.

Схема обсуждается публично. Она понятна и конкретна.

Правда, возникают вполне резонные вопросы: куда будут выселять тех, кто не сможет платить за арендное жилье? В конце концов, плата в 9 тысяч рублей непозволительно велика применительно к пенсионерам, а также к людям, вынужденным трудиться на низкооплачиваемой работе или жить на пособия. В чем социальная ориентированность проекта, ведь выгоду от него получают инвестор, бюджет, компании, которые будут задействованы в строительстве, а простому гражданину, который не может себе позволить приобрести недвижимость, отведена лишь роль спонсора всей этой революции?

Тюменский юрист Светлана Жукова считает, что казенные арендные дома в том виде, к каком их предлагают воплотить в Тюмени сегодня, не позволят решить жилищный вопрос.

«На мой взгляд, это в чистом виде коммерческий проект. Государство таким образом пытается уйти от возложенной на него обязанности по обеспечению ряда категорий граждан жильем, – говорит она. – Они, похоже, собираются возродить дореволюционные доходные дома, которые в 19 веке держали купцы… Но не нужно забывать, что в те времена такие арендные дома были частными и разноплановыми – на любой кошелек, в том числе и ночлежки для бедных. А наши чиновники, интересно, подумали, куда они будут выселять те семьи, которые в силу жизненных обстоятельств вдруг перестанут своевременно оплачивать арендные платежи? На улицу? А пенсионеров – в дома престарелых? Как это будет выглядеть? Ежемесячная плата в размере 9 – 15 тысяч рублей за квартиру без учета коммунальных услуг – это очень дорого и соответствует рыночной арендной плате, потому как владельцы квартир обычно не взимают плату за коммунальные услуги с проживающих. А может быть, развивая эту идею, наши власти хотят сделать так, чтобы люди, как в советские времена, могли получить жилье без особых проблем и проволочек? Тогда почему им не давать ордера и не строить таким образом жилье для того, чтобы обеспечить граждан квартирами, зачем вводить арендную плату? Дайте людям возможность заработать, снизьте ставки по ипотеке – и они сами смогу себя обеспечить жильем. А уж быть собственниками или нет, люди сами решат. Считаю, что этот проект нельзя назвать социально ориентированным. Выгоду получает инвестор. А государство вместо того, чтобы заботиться об исполнении своих функций, собирается еще и зарабатывать на необеспеченных и нуждающихся в поддержке гражданах. Еще несколько вопросов. Кто-то вообще изучал спрос? Почему речь идет о таких большим масштабах? И почему у нас речь идет всего об одном инвесторе? Возможно, проект задуман «под своих». Должна ведь быть конкуренция. Конкурс, в конце концов, должен быть объявлен – как положено, ведь речь идет о государственном заказе, по сути… Возможно, кто-то смог бы предложить более выгодные условия».

Волонтер благотворительного фонда «СПАРТА», юрист Илья Корепанов считает, что проект по масштабному строительству в Тюмени арендных домов – преждевременен.

«Лучше бы навели порядок с тем жилым фондом, который уже есть. У нас в городе пустуют сотни муниципальных квартир. Да и весь муниципальный жилой фонд находится в не самом лучшем состоянии. В ряде случаев – в плачевном состоянии! Зачем строить новые дома-трущобы, если даже с имеющимся жилым фондом разобраться не могут, – рассуждает он. – Сейчас, к слову, и квартиры в новостройках, которые стахановскими темпами строили наши застройщики в последние годы как раз в эконом-формате, тоже пустуют. Хоть подъездами у них выкупать можно под размещение казенных арендных домов или под покупку квартир по госпрограммам… Но, видимо, чиновникам интересен сам процесс строительства с госучастием, когда нередко деньги утекают в чужие карманы… Считаю, что это проект не социально ориентирован, а «заточен» на получение прибыли. Государство должно о другом думать! И не пытаться уйти от возложенных обязательств. Нужно создавать новые рабочие места, экономику поднимать, за повышение заработных плат населения бороться и думать о том, как снизить процент по банковским кредитам, а не ввязываться в откровенно коммерческие проекты. Спроса на такое жилье не будет. Сейчас те, кто остро нуждается в крыше над головой, могут найти вариант в виде комнаты в бывшем общежитии с общей кухней за 5-7 тысяч рублей в месяц. Без коммунальных платежей. А цены, о которых рассуждают наши чиновники, – это рыночные цены. Нет у людей, тем более у тех, кто живет в аварийном жилье, таких денег, а у тех, у кого есть, те уже арендуют, – в Тюмени большой выбор арендного жилья на любой кошелек. При желании хозяевам никто не запрещает временно прописывать арендаторов. Также интересно, из каких источников будут черпаться средства на компенсацию прибыли инвестору – из тех средств, которые на госпрограммы зарезервированы? Почему налогоплательщики должны быть спонсорами чьих-то заработков? Ну и потом. Через 10-15 лет эти арендные дома неминуемо превратятся в настоящие трущобы – с его вы взяли, что их будут поддерживать в идеальном состоянии? Муниципалитет не в состоянии это обеспечить – посмотрите на муниципальные дома и убедитесь сами».

Про то, что вряд ли удастся обеспечивать идеальное состояние арендных домов, – аргумент резонный… Опыт содержания своеобразного «арендного дома» у муниципалитета – имеется. Бывшая муниципальная гостиница «Колос», которая, к слову, получала деньги за размещение граждан из бюджета, а также часть номеров сдавала по ценам «ниже рыночных», находится далеко не в пятизвездночном состоянии… И обшарпанные стены, бывали, и обвалившаяся штукатурка – тоже… Думаете в новых арендных домах все будет по-другому? А кто, интересно, будет следить за состоянием мебели? Ведь квартиры предполагается сдавать мебелированными…

Корреспондент PARK72.RU побеседовал также с жителями нескольких аварийных домов Тюмени, которые ждут переселения. Из пятерых опрошенных никто не счел для себя такой вариант аренды приемлемым. Говорят, что слишком дорого за такую небольшую жилую площадь. Вот несколько аргументов:

«Все, кто смог съехать, – давно съехали и живут либо у родственников, либо квартиры арендуют. У нас в трехкомнатной квартире площадью около 80 кв.м живут три семьи: мы с мужем и дети с внуками. Нам, что, нужно будет сразу несколько квартир в таком арендном доме снимать? В квартирку площадью 30 квадратных метров за 9 тысяч рублей мы не поместимся. Откуда у нас такие деньги? Мы ведь нормальные люди – детей кормить, одевать нужно, самим питаться, кредиты платить. У нас сейчас коммуналку задрали – около 5 тысяч иной раз счета выставляют, а вы говорите – еще и за аренду… Нет. Мы не согласны. Мы ни в какой арендный дом не пойдем – будем настаивать на ремонте нашего дома или предоставлении равнозначной квартиры. Имеем право».

«Слышала про этот проект. Предлагают вроде как временно туда заселять тех, кто ждет очереди по программам переселения из ветхого и аварийного жилья. Но это не правильно – по законодательству, людям, если их дом не пригоден для проживания, должны предоставлять для проживания квартиру из муниципального резервного фонда. Причем совершенно бесплатно. Мы интересовались на этот счет у нашего депутата. Она обещала помочь нам, чтобы нам временно дали квартиру другую. А в этом арендном доме людям предлагают за проживание как за аренду квартиры платить… Считаю, что таким образом власти как бы уходят от обязанностей».

«Нет ничего более постоянного у нас в стране, как нечто временное. Не стал бы ни при каких обстоятельствах заселяться в такой арендный дом. Лучше буду жить в своем старом ветхом доме. А то заселят, а жилье потом не дадут, а на горизонте – пенсия. Откуда будем деньги брать такие большие на аренду? А жить на что? Интересно, куда они будут выселять тех, у кого денег не будет? Пенсионеров тех же или инвалидов… На улицу? Пусть тогда сразу ночлежки строят, потому что такие случаи будут в любом случае».

«Они бы лучше ипотечные ставки обуздали, чтобы людям проще было ипотеку брать… Или какие-то проекты запустили, чтобы человек мог арендовать квартиру с последующим выкупом. Допустим, заезжаешь в «арендное жилье» платишь, а по прошествии определенного времени квартиру на тебя переоформляют… Это касательно тех, кто не имеет вообще никакого жилья… Сделали бы рассрочку на 15 лет, компенсировали бы процентные ставки за этот период, а люди бы – основной дол гасили… Мне вот, кстати, очень интересно, почему у нас банкиры готовы государству на длительный срок давать деньги, по сути, в долг под 7% годовых, а гражданам они ставки по ипотеке задирают до 13-14%, а то и больше? А эти арендные дома – это поддержка бизнеса, а не граждан. Все это бред – про то, что выгоднее быть арендатором, а не собственником. Еще и с Европой сравнивают – там у людей доходы другие. Даже пенсии. И то они там в «перекати-поле» до поры до времени играют – все-таки стараются и там укорениться, жильем обзавестись… А за жизнь при своих зарплатах скопить приличный капитал успевают, что потом еще и путешествовать могут. Сделайте у нас зарплаты такие же, как в Европе, тогда и поговорим… А то у нас народ как липку обдирают и все им мало».

Андрей Добрынин, председатель Тюменского областного родительского комитета, которому неоднократно приходилось помогать семьям, попавшим в сложные жизненные обстоятельства, в том числе – проживающим в стесненных условиях, в аварийном жилом фонде, арендующим квартиры и не имеющим собственного жилья, сомневается, что организация подобных арендных домов изменит ситуацию с доступностью крова.

«Те, у кого нет проблем с доходами, уже арендуют жилье. Снять его не проблема. Те, у кого нет денег и хорошей работы, вряд ли потянут такие расходы. А помогать нужно – именно им. Мы живем в самой просторной и богатой природными ресурсами стране мира, и мне кажется, что власти должны заботиться о благополучии граждан, о том, чтобы каждый мог приобрести квартиру в собственность и жить в благоприятных условиях, в своем, а не арендованном жилье. У нас не тот менталитет, чтобы считать нормальным отсутствие своего угла, поэтому идею быть вечным арендатором вряд ли многие граждане поддержат. Поживем – увидим», – прокомментировал он.

В одном из реэлторских агентств Тюмени нам пояснили, что масштабное строительство арендных домов в областном центре может привести к тому, что начнут падать цены на жилье эконом-класса, что вряд ли будет способствовать улучшению экономического состояния фирм-застройщиков. Заметили при этом, что вряд ли это всерьез подорвет спрос на дорогое жилье, многокомнатные квартиры и на аренду недвижимости.

«Думаю, что внутреннее состояние квартир, их комплектация бытовой техникой – это важные факторы, которые учитывают граждане при выборе жилья для аренды, – пояснил собеседник. – Вряд ли в арендном доме смогут создать конкурентоспособные условия. Сейчас за 10 тысяч рублей в месяц можно снять неплохую «однушку» в центре в старом жилом фонде, а за 15 тысяч рублей – просторную «двушку» или «однушку» полностью укомплектованную свежей мебелью, с идеальным ремонтом в любом районе города… В более отдаленных районах за эти деньги можно арендовать и трехкомнатную квартиру без мебелировки… Как повезет – все зависит от актуальных на момент поиска жилья предложений. Люди выбирают там, где лучше. Ну и потом – вряд ли будет престижно жить в таком арендном доме. Тем более, что в большинстве случаев люди стараются не афишировать свое материальное положение. А тут – будет дом, где полно людей, которые не в состоянии взять ипотеку или снять нормальную квартиру… Возможно, в арендном доме будут какие-либо ограничения по бытовым условиям, дополнительный контроль и ограничения в плане приема гостей или проживания кого-то еще… Не берусь оценивать, как это повлияет на экономику… Думаю, проект появился потому что кто-то решил вписать государство в этот рынок. Сейчас в Тюмени сдается в аренду очень много квартир – десятки тысяч… И мало кто из хозяев платит налоги, жильцов они тоже не регистрируют, как правило… Сроки проживания – разные. Где-то хозяева поднимают цену ежегодно, где-то – сдают всего на 1-2 года, но есть и те, кто сдает квартиры десятилетиями… Если в арендных домах будут прописывать, то, возможно, это будет для кого-то весомым аргументом. А вообще, конечно, кажется странным, что государство пытается затеять этот проект. В Тюмени нет проблем с арендным жильем».

Обсуждают этот проект и на местных форумах. И люди, нужно сказать, в большинстве своем позволяют себе не слишком лестные высказывания:

«Мысль хорошая, только когда дело дойдет до реализации проекта, опять все средства распилят, разворуют и будет как всегда».

«Людям надо давать данное жилье не в аренду, а в собственность, и не в ипотеку под бешеный процент, а в рассрочку… И от выплаченных денег строить новое и отдавать по этой же схеме… Или вы считаете, что человек проснимает 15 лет жилье и выйдя на пенсию вынужден будет пойти на улицу??? Товарищи депутаты прекратите думать схемы как оставить человека в дураках и нищим… Занимайтесь достойной оплатой за труд в любой сфере, а уж люди сами разберутся как им жить… И в каком жилье».

«Сейчас и так рынок аренды жилья стоит и квартиры плохо сдаются. А тут еще инвестиции из нашего же кармана на строительство пойдет жилья, опять в карман многих чиновников. Правильно сказали, лучше дайте людям это жилье по социальный процент в ипотеку. А если еще миллион квадратов жилья построят, то аренда вообще копейки будет стоить».

«Пусть частные компании строят арендные дома за свой счет. Нуждающиеся и так снимают за 10-20 тысяч в месяц. А бюджетные деньги нужно вкладывать в новые дороги, мосты, школы, детские сады».

Как видите, народ сомневается, что арендные дома, которые собираются строить в Тюмени с привлечением средств из бюджета, будут востребованы. Очевидно, что спешить не нужно. Не лишним будет провести референдум на этот счет, чтобы понять, нужны ли казенные арендные дома населению по таким ценам? В конце концов, почему бы не начать с 1-2 арендных домов, раз уж так хочется поэкспериментировать, а не затевать глобальную стройку в миллион квадратных метров?

А еще – неплохо бы задуматься, почему есть «банковский инвестор», готовый дать «длинные деньги» государству под 7% годовых на строительство арендного жилья, а среднестатистические банки – не снижают ставки по ипотеке до такого уровня? Существующую ситуацию иначе как кабалой не назовешь: ипотечники выплачивают бешеные проценты, успевая за 15-20 лет вернуть банкам в 2-3 раза больше денег, чем бралось взаймы… И если уж государству действительно хочется создать комфортные условия для обеспечения граждан жильем, не лучше ли продумать варианты поддержки застройщиков, продающих жилье в рассрочку сроком на 15-20 лет. Возможно, это выглядело бы как раз как долгосрочная аренда, но по прошествии лет квартира переходила бы гражданину в собственность… Такой вариант вполне мог бы стать достойной альтернативной и ипотеке, и арендным домам.

PARK72.RU