Ко мне недавно обратился клиент, с просьбой посмотреть документы на квартиру. В свое время, он приобрел квартиру в Екатеринбурге по предварительному договору купли-продажи недвижимости. Сдачу дома задержали на несколько лет, в этой связи клиент интересовался, есть ли у него возможность взыскать неустойку. До прихода ко мне он уже интересовался вышеуказанным вопросом у нескольких юристов, но их мнения рознились – кто-то говорил да, кто-то нет. Клиенту никто не мог уверенно ответить имеет ли он право обратиться в суд за взысканием неустойки по предварительному договору купли-продажи недвижимости.
Однако я знала, что некоторое время назад, в 2016 году, Верховный суд РФ четко выразил и обосновал свою позицию по ранее озвученному вопросу.
В настоящей статье попробуем ответить на некоторые вопросы: Возможно ли взыскание неустойки по предварительному договору купли-продажи квартиры? Распространяется ли действие закона о долевом строительстве на такие договоры?
10 мая 2016г. Верховный суд по делу № 78-КГ 16-13 вынес определение в котором четко расставил все точки над и по вопросу – что есть предварительный договор купли-продажи недвижимости.
Суть дела, по которому Верховный суд вынес свое знаковое определение: Гражданин Р. (далее – Истец) заключил со строительной компанией «Л» предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме в 2008г. за 17 млн руб. В свою очередь фирма «Л», заключила договор о финансировании проектирования и строительства жилого дома с другой компанией-застройщиком «П».
Денежные средства Истец, сразу после заключения сделки, оплатил «Л», а основной договор стороны договорились заключить в течение 90 дней после госрегистрации права собственности продавца на квартиру. Строительство планировалось быть законченным до конца года, но сроки сдачи объекта затянулась. В июле 2009 года истек срок передачи квартиры по предварительному договору. Истец потребовал от строительной компании расторжения сделки и возврата уплаченных денежных средств, а также заплатить проценты в соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве», но ответа так и не получил.
Лишь в 2014 году, Истец обратился в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга, он попросил взыскать со строительной фирмы уже уплаченные 17 млн руб., а также 22,3 млн руб. неустойки, потребительский штраф и судебные издержки В процессе рассмотрения дела фирма, в добровольном порядке сама вернула покупателю 17 млн руб., но добиться выплаты неустойки и штрафа у Истца не получилось.
Суд пришел к выводу, что спорные правоотношения не регулируются законом «Об участии в долевом строительстве», потому что у Истца не был заключен договор с застройщиком. Кроме того, как указал суд, разрешение на строительство было вообще получено до вступления в силу этого закона, а поэтому его нормы применять нельзя. В результате суд взыскал с ответчика лишь расходы по оплате государственной пошлины.
В апелляционной инстанции согласились с выводами суда первой инстанции, но все же дополнительно взыскали с ответчика 200 000 руб. потребительского штрафа.
Истец остался недоволен таким исходом дела. Он пошел добиваться удовлетворения своих требований в Верховном суде РФ.
Верховный суд РФ, по вышеуказанному делу вынес свое обоснованное определение и указал, как следует квалифицировать оспариваемую сделку.
Верховный суд указал: «Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.»
Таким образом, на такие правоотношения должны распространяться положения закона «Об участии в долевом строительстве». Судьи Верховного суда указали, что оспариваемая сделка представляет собой фактически договор участия в долевом строительстве.
Как итог, ВС своим определением отменил решения нижестоящих судов.