«Дойная корова» АИЖК или кто зарабатывает на долгостроях? Часть 2

Итак, как мы писали ранее, пока проводились строительные экспертизы, агентства недвижимости кинулись продавать «залежавшийся товар». Вернее продавали его дольщики, которые устали ждать своих квартир от ООО «ПСК «Континент», а «замороженные» стройки не позволяли продать имеющееся хотя ноль в ноль. А тут кто-то пустил слух, что АИЖК будет «достраивать дома».

Теперь, что касается экспертиз. Первая — от ТюмГАСУ согласно графика выполнения работ проводилась поэтапно с апреля 2013 года по май 2014 года. В апреле 2013 года предварительные итоги геодезического мониторинга были озвучены на собрании дольщиков с участием представителей ГУС, АИЖК и ТюмГАСУ, которое состоялось 11 апреля в конференц-зале Главного управления строительства Тюменской области. Это собрание было подробно освещено на портале Вслух.ру. Предварительные результаты были неутешительными, было озвучено мнение, что в этих домах, даже если их достроить — жить нельзя, т.к. создается реальная угроза жизни его жильцам. Дольщики посчитав, что у них хотят дешево выкупить доли, заказали альтернативную экспертизу в Институте «БашНИИстрой» г. Уфа, которую также как и первую оплатило АИЖК. На сегодняшний день обе экспертизы выполнены, приводим их заключения (выводы) полностью.

1. Заключение ТюмГАСУ по жилому дому по ул. Герцена-Камышинская.

2. Заключение ТюмГАСУ по жилому дому по ул. Ленина-Кирова.

3. Выводы БашНИИстрой по жилому дому по ул. Герцена-Камышинская.

4. Выводы БашНИИстрой по жилому дому по ул. Ленина-Кирова.

Как уже указывалось ранее, заключения разняться в зависимости от задач, поставленных перед экспертами. Из разговора с руководством АИЖК стало ясно, что на сегодняшний день есть несколько вариантов развития событий.

1. Завершение строительства начатых объектов, которое будет идти в несколько этапов. Первый этап — усиление строительных конструкций в соответствии с полученными в ходе проведения экспертиз рекомендациями. Он в свою очередь подразделяется на несколько стадий. Сначала идет усиление фундаментов (9-12 месяцев), затем контроль над фундаментами (четыре сезона — 12 месяцев) и наконец, усиление верха (стены, крыша). Второй этап — наблюдение за объектами после выполнения первого этапа и разработка проекта достройки, т.к. первоначальный проект можно уже выбросить. Третий этап — завершение строительства, при благоприятном исходе второго этапа, а также не начнут проявляться новые «косяки». Например, после того как дома простояли без консервации, никто сейчас не даст гарантии, что когда в них дадут тепло, по стенам не пойдет плесень. Общий срок работ по трем этапам — около пяти лет, по окончании которых также нет гарантии, что дома будут приняты в эксплуатацию. Примерная стоимость завершения строительства по двух объектов — 1 млрд. 600 млн. рублей с учетом того, что на выполнение всех этапов работ потребуются высококвалифицированные строители, которых скорее всего придется привлекать из-за границы (турки, болгары).

2. Снос объектов и строительство на их месте новых, опять же руководствуясь результатами экспертиз. Этапов естественно два — снос и строительство. С какого объекта начнут — тем дольщикам скорее всего и повезет больше. Этот вариант быстрее по времени, экономичнее, но об его реализации речь пока не идет.

3. Банкротство ООО «ПСК «Континент». Самый невыгодный вариант для дольщиков (тех, у кого еще не выкупило доли АИЖК). В этом случае все отношения с дольщиками будет решать уже конкурсный управляющий, который помимо прочего будет руководствоваться законом о банкротстве. А поскольку у предполагаемого банкрота актив один (вернее два) — недостроенные дома, то и взять с него будет нечего. В практике по таким делам идут через создание жилищно-строительного кооператива, нахождение застройщика, осмечивание завершения строительства или сноса (какой вариант выберут для себя члены ЖСК), оплата недостающей суммы и очередное ожидание завершения строительства. Этот вариант самый длительный, т.к. включает в себя первый вариант плюс процедуру банкротства застройщика.

Как уже заявлялось ранее АИЖК было привлечено в роли инвестора. Инвестор пришел, посмотрел, провел ревизию и экспертизу и принял единственно правильное на данной стадии решение, в соответствии с данным ему поручением — решить проблему «обманутых дольщиков». А именно — выкупить у дольщиков по средней рыночной цене имеющиеся у людей доли. Сначала это было 35 тыс. руб. за 1 кв.м., сейчас — 50 тыс. руб. Выкуп производится по очереди — в первую очередь у «социальных дольщиков», которые приобретали жилые помещения непосредственно у застройщика непосредственно для проживания (т.е. не более одной квартиры). Затем идут так называемые «инвесторы» — это дольщики имеющие нежилые помещения, а также две и более квартиры — т.е. для кого приобретение недвижимости является бизнесом. В третью очередь рассматриваются граждане, приобретавшие доли после 2012 года, когда стройки стояли замороженные несколько лет, но после рекламы недобросовестными агентствами недвижимости «нового застройщика» объектов — АИЖК, началась новая волна продаж по договорам уступки прав.

Как мне объяснили в АИЖК, с первой категорией дольщиков у них как раз никаких проблем нет. Люди приходят, заключают договоры, получают деньги и покупают себе другое жилье, т.к. понимают что можно вообще остаться ни с чем. А вот категория «инвесторы» не согласна со среднерыночной ценой — ведь они приобретали доли, чтобы заработать. Причем, если на момент покупки доли у застройщика они оплачивали по цене жилой площади еще и площадь балконов, то сегодня за балконы уже столько не платят. А площадь балконов в некоторых квартирах доходит до 20 кв.м.!

Особо следует сказать о так называемых московских инвесторах. Это небольшая группа коммерсантов из Москвы, решивших вложить в начале 2000-х свободные деньги в «элитную» недвижимость в далеком сибирском городке. Сомневаюсь, что эти товарищи задумывались провести свою старость в Тюмени. Однако, в доме по ул. Герцена-Камышинская группе из шести человек принадлежит 140 помещений (138 жилых, 2 не жилых) из 443! Тюменским инвесторам принадлежит 26 помещений — 35 жилых и 16 не жилых помещений. В доме по ул. Ленина-Кирова московский инвестор один, и двадцать шесть тюменских — всего 9 жилых и 29 не жилых помещений.

На сегодняшний день от дольщиков о переуступке прав в АИЖК подано 12 заявлений из 38 дольщиков по ул. Ленина-Кирова и 51 заявление из 87 дольщиков по ул. Герцена-Камышинская. По 12 договорам люди уже получили деньги, остальные проходят аудит, после чего также получат деньги. Остальные выдвигают свои условия: кто-то хочет продать долгострой в аварийном доме по рыночной цене, кто-то просто аналогичную квартиру в центре. И именно желающие заработать на долгострое и выходят на многочисленные митинги и пикеты, желая методом шантажа добиться своего, т.к. те, кому нужно жилье понимают, что на митингах денег или квартир не раздают.

Как мне объяснило руководство АИЖК — принуждать к продаже своих долей (о чем очень много заявляется) они не ни кого собираются, т.к. никаких договорных отношений у них с дольщиками нет. Когда помощник депутата А. Хинштейна в очередной раз позвонила им поинтересовавшись, как исполняется поручение от 09.04.2012 года и услышала, что дольщикам выплачивается по 50 тыс.руб. за 1 кв.м., то даже в шутку пожалела, что она тоже не дольщик ООО «ПСК Континент».

пос Аакулино

Особую тактику поведения избрали московские инвесторы, которые дали понять, что не довольны поведением «кое-кого» и что они могут воспользоваться своими связями в Государственной Думе, Генеральной прокуратуре, на Первом канале в результате чего «мало в Администрации Тюмени никому не покажется…», в подтверждение также сославшись на фамилию папы одного из инвесторов, проживающего в поселке по соседству с «большими людьми»  и предложив обойтись без «военных действий». В общем обычные мажорские понты из серии детсадовских разговоров чей папа сильнее.

В ответ АИЖК предложило московским товарищам выкупить весь пул долей принадлежащих агентству с дисконтом в 30% от цены приобретения. В данном случае крутые ребята смогли бы найти «правильного» инвестора-застройщика и после сдачи дома в эксплуатацию  поднять деньгу. Ответа не последовало. И это как раз тот случай, когда молчание не означает согласие.

Виктор НЕСТЕРУК

0