Дом, который достался по наследству – сгорел, был снесен или перестроен, есть ли возможность зарегистрировать право на земельный участок, который был под объектом? Совсем недавно, Верховный суд РФ, в своем определении от 06.04.2017г. по делу № 5-КГ16-240, разъяснил, что надлежит делать собственнику и регистрационному органу при оформлении земельного участка под уничтоженным или реконструированным зданием.
Предыстория: Росреестр отказал владельцу здания в оформлении земельного участка под перестроенным зданием. Решение регистрационного органа было поддержано судами двух инстанций. Однако Верховный суд разъяснил ошибочность такой позиции.
Гражданин М. намеревался зарегистрировать на себя право собственности на земельные участки, на которых был расположен жилой дом, построенный в 1940-х годах.
Доли в праве собственности на жилой дом достались М. в разное время – первая доля была получена по наследству в 1987г., потом, в 1997г. им самостоятельно были приобретены другие доли, а в 2004г. было зарегистрировано право собственности на все строение (документами основаниями для регистрации были: свидетельство о праве на наследство и договоры купли-продажи долей).
В последствии, М. реконструировал здание и на месте старого дома площадью 96,2 кв.м. появился новый, площадью 290 кв.м.
Регистрировать на М. право собственности на земельный участок под жилым домом в Росреестре отказались. В ЕГРП были внесены сведения о регистрации за М. права собственности на старый дом, однако он был снят с техучёта. В Росреестре отказ объяснили тем, что так как первоначальное строение было снесено, то и земельный участок под ним нельзя регистрировать нельзя. Причем в отказе не было указано, что было произведено с домом – снос или реконструкция.
После чего М. обратился в суд. Исковое заявление рассмотрел Солнцевский районный суд Москвы. Там М. отказали в удовлетворении исковых требований (дело № 2-3107/2015). Фактически реконструированный дом суд расценил как новое строение – объект незавершенного строительства, построенный без получения разрешения на строительство.
К тому же права на него не были зарегистрированы. По мнению первой инстанции, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости решение Управления Росреестра по Москве законно, и истец не имеет права на регистрацию или приватизацию участков.
Далее М. обжаловал решение первой инстанции в Мосгорсуд (дело № 33-10927/2016). М. указывал, что он не сносил дом, а лишь произвел реконструкцию, увеличив площадь, сохранив часть фундамента и печки. М. обращал внимание на то, что зарегистрированное право собственности на первоначальный объект недвижимости не прекращено. Однако апелляционная инстанция поддержала решение первой инстанции. Мосгорсуд указал, что истец изменил архитектурный облик здания, увеличив площадь дома в три раза при отсутствии разрешения на реконструкцию. Как было указано в апелляционном определении – отсутствие разрешения на реконструкцию прямо свидетельствует, что судом первой инстанции был сделан обоснованный вывод о том, что исходный объект снесен, у заявителя прекращено право собственности на жилой дом и, следовательно, утрачено право и на землю.
После чего дело в итоге оказалось в Верховном суде РФ (дело № 5-КГ16-240). Там коллегия решила, что закон на стороне заявителя. У Росреестра не было оснований отказать М. в регистрации права собственности на участки, а то, что суд не увидел в этом действии нарушения закона – ошибка, заключил ВС.
Как указал ВС, право постоянного бессрочного пользования спорными земельными участками у М. сохранилось, что определялось действующими на тот момент нормами Земельного кодекса.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество, а у заявителя, как было указано раньше, были зарегистрированы права на дом, может быть оспорено только в судебном порядке, напомнил ВС.
Верховный суд сделал вывод, что так как М. самостоятельно не пытался прекратить право собственности на дом, его право не оспаривалось и в судебном порядке, а значит, осталось зарегистрированным, несмотря на снятие дома с технического учёта в 2013 году.
При этом такого основания для прекращения права пользования земельным участком, как снос либо реконструкция здания, расположенного на нем, нет. «Возведение заявителем нового объекта недвижимости на месте прежнего без разрешительной документации также не влияет на право собственности на дом и право пользования земельными участкам» – указал ВС.
Кроме того, Верховный суд указал, что право на приватизацию также не связано с обстоятельствами возведения или сноса строения: то, что М. не приватизировал земельный участок под принадлежащим ему домом, не влияет на его право пользования землёй. Оно сохраняется независимо от реализации права на приватизацию, срок на которую не установлен, говорилось в определении суда.
Как итог – судебная коллегия по административным делам отменила решения нижестоящих судов и признала незаконным решение Росреестра об отказе в госрегистрации права собственности заявителя на земельные участки.