Местным инвесторам в Тюмени не рады

На фоне громких заявлений тюменских чиновников по поводу того, что в регионе рады всем инвесторам, история местного предпринимателя Михаила Кайгородова выглядит, мягко говоря, странно. Камнем преткновения стал участок земли в центре города. Кайгородов уже на протяжении нескольких лет ведет борьбу с местными властями за возможность построить центр социально-бытового обслуживания на участке, который был предоставлен ему еще в 2007 году. Арендные платежи он вносил исправно, даже с опережением графика. Но местные власти то и дело принимали новые постановления и решения, которые сделали невозможным освоение предоставленной земли. По словам предпринимателя, он столкнулся с административными барьерами, вымогательством и необъяснимыми судебными решениями. Говорит, что в борьбе за свои права готов идти до конца.

Вряд ли такая ситуация вообще возникла бы, если бы речь шла об иностранном инвесторе, желающем построить что бы то ни было в лучшем городе земли… А с местными почему-то не церемонятся.

О том, как развивались события, Михаил Кайгородов подробно рассказал в письме, которое он направил в редакцию PARK72.RU по электронной почте. Деталей и юридических нюансов – предостаточно, как и весьма пикантных подробностей, требующих пристального внимания правоохранительных органов. Его претензии адресованы департаменту имущественных отношений Тюменской области, департаменту градостроительной политики администрации города Тюмени, есть вопросы и к Ленинскому районному суду города Тюмени.

За годы споров с властями у Кайгородова скопилась целая папка документов. Изучив их, понимаешь, что отношения с властьимущими у потенциального инвестора явно не сложились. Ему не просто не идут на встречу, ему препятствуют и постоянно – с 2010 года – пытаются забрать землю. При этом все время меняют условия игры, заставляя нести миллионные расходы. Создается впечатление, что должностные лица делают все, чтобы, во-первых, не дать освоить этот участок, во-вторых, вынудить предпринимателя отказаться от земли, в-третьих, повернуть дело так, чтобы у него не было формальных поводов требовать возврата оплаченных им арендных платежей и возмещения расходов, которые он понес из-за действий чиновников. Дескать, сам виноват…

А расходы, между прочим, немалые. Михаил Юрьевич уже потратил на освоение участка – разработку проектной документации и решение сопутствующих вопросов – свыше 4 миллионов рублей. Смету расходов он предоставлял на одном из судебных заседаний.

Земельный участок площадью 554 кв.м., о котором идет речь, расположен на пересечении улиц Тульской и Геологоразведчиков. Окрестности застроены преимущественно хрущевками. Михаилу Кайгородову эта территория была предоставлена департаментом имущественных отношений Тюменской области в 2007 году (распоряжение №5908/14-з) по итогам аукциона сроком на 3 года. Он планировал использовать территорию для строительства 9-этажной гостиницы для иногородних и малоимущих студентов со встроенной автостоянкой. Формально, на это было получено одобрение: в декабре 2008 года в письме за подписью руководителя департамента градостроительной политики администрации города Тюмени сообщается, что представленный проект на объект: «Здание социально-бытового назначения по ул. Тульская, 4, 6А – ул. Геологоразведчиков» (гостиница для иногородних и малоимущих студентов со встроенной автостоянкой) выполнен в соответствии с требованиями архитектурно-планировочного задания».

Но ситуация кардинально изменилась уже через несколько месяцев. В аккурат к началу строительного сезона.

В апреле 2009 г. вступили в силу правила землепользования и застройки г. Тюмени, утвержденные решением Тюменской городской Думы от 30.10.2008 г. №154. В результате – спорный земельный участок стал располагаться в зоне застройки Ж-1; для размещения объектов капитального строительства в которой были введены дополнительные требования. В частности, прописан минимальный отступ от границ земельного участка – 3 м, максимальный процент застройки в границах земельного участка – 50%. Естественно, столь глобальных изменений в «правилах игры» Кайгородов предвидеть не мог – его проект предполагал, что объект займет 98% имеющейся площади.

«Земельный участок предоставлялся в 2007 г. для постройки гостиницы со встроенной автостоянкой. После вступления в силу новых нормативов я на предоставленном земельном участке построить гостиницу уже не мог и вынужден был испрашивать дополнительный земельный участок, примыкающий к уже выделенному, для ведения строительно-монтажных работ. Кроме того, нужно было получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства через процедуру публичных слушаний, – уточняет Михаил Кайгородов. – То есть изменения в законодательстве, согласно которым выдача разрешения на строительство стала невозможна без нарушения нового законодательства, произошли через 1 год 3 месяца после регистрации договора аренды. Соответственно, у меня был всего 1 год и 3 месяца для использования земельного участка по его целевому назначению, в соответствии с действующим на момент предоставления земельного участка законодательством».

На этом сюрпризы не закончились. 2 ноября 2010 года департамент имущественных отношений Тюменской области (ДИО ТО) отказал Кайгородову в продлении срока договора аренды земельного участка, ссылаясь на новые нормы застройки г. Тюмени и на то, что участок не используется в течение трех лет.

Чтобы защитить свои права, бизнесмен обратился в суд. И выиграл. Ему удалось доказать, что участок осваивается – время, которое уходит на разработку проектно-сметной документации, идет в зачет. Решением Центрального районного суда г. Тюмени отказ №101102002/17-2 от 2 ноября 2010г. департамента имущественных отношений Тюменской области в продлении на три года срока действия договора аренды был признан незаконным. Договор продлили до декабря 2013 года.

Но «местечковая революция» продолжалась. Прежде гостиницы вкупе с ателье, мастерскими и другими объектами сферы соцобслуживания относились к объектам социально-бытового назначения. В 2011-м году эту номенклатуру отменили на местном уровне. После чего приказом департамента градостроительной политики администрации г. Тюмени от 23.11.2011 №34-20 был утвержден перечень индивидуально определенных наименований объектов капитального строительства. Согласно п.15 приложения к данному приказу гостиницы были переведены в объекты коммунального обслуживания населения. Теперь Кайгородову на публичных слушаниях нужно было согласовать еще и разрешение на изменение целевого назначения участка по виду использования.

«Это положение противоречит федеральному законодательству, – поясняет юрист Жак Малинин. – К объектам коммунального обслуживания могут быть отнесены только инженерные сети, трансформаторные будки, канализационные колодцы и т.п., но никак не здания, предусматривающие длительное пребывание людей… Позже суд признал, что положение, которое принималось администрацией, не может считаться нормативно-правовым актом и не может регулировать вопросы застройки, тем не менее… На тот момент это положение, по сути, запретило освоение участка по разработанному проекту, поскольку изменило вид разрешенного строительства».

Публичные слушания состоялись в 2011 году. В целом, они прошли успешно, хоть и не все жители окрестных домов поддержали идеи предпринимателя в части освоения земли.

«Мне было согласовано размещение на участке объектов коммунального обслуживания населения (речь тогда по-прежнему шла о гостинице); и отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства: минимальный отступ от границ земельного участка – 0 м, максимальный процент застройки в границах земельного участка – 98%. Кроме того, в феврале 2012 года администрация отказала в выдаче разрешения на строительство с ссылкой на отклонение от разрешенных предельных параметров строительства, – говорит Кайгородов. – В таких условиях я вынужден был отказаться от строительства гостиницы. Новые параметры предполагали размещение более компактного объекта. Решил  построить детский центр. Разработал проект. Предоставил в администрацию. Но и на этот раз в выдаче разрешения на строительство мне отказали. Потом – решил построить центр социально-бытового обслуживания. Снова обратился за разрешением на строительство. И мне снова отказали. По сути, не дали освоить участок, создав условия, при которых, элементарно, нет даже возможности подъехать к участку».

Поначалу Михаил Юрьевич пытался найти выход из замкнутого круга административных неурядиц. Он понимал, что, в любом случае, для приведения участка к новым стандартам, нужен был дополнительный земельный участок, за счет которого можно было бы расширить зону застройки. Этот вопрос Кайгородов пытался решить в рабочем порядке. Но безрезультатно. В письме он сообщает о чиновнице, которая при свидетелях заявила, что он никогда ничего не построит на этом земельном участке до тех пор пока она работает в ДИО ТО. Обещание она свое сдержала…

«Спустя несколько дней, когда я в очередной раз выходил из ДИО ТО, ко мне на улице подошёл незнакомый человек и, сказав, что он в курсе моих проблем, предложил их урегулировать путём передачи денежных средств. Я поинтересовался, откуда и почему он это знает? Он ответил, что близко знает руководство ДИО ТО. Также сказал про стоимость данной услуги – 5 млн. рублей. Я не стал дальше продолжать разговор, ответил ему, что без взяток работать уже разучились, повернулся и ушел», – рассказывает Михаил Кайгородов.

Спрашиваю: «Почему не сообщил, куда следует? Поймали бы за руку… Может, и проблем было бы меньше».

«Не был уверен, что это действительно кто-то пытался взятку вытребовать. Может быть, это были просто мошенники. Да и растерялся. В общем-то, после этого случая больше таких предложений не поступало», – поясняет Кайгородов. Но то, что происходило в дальнейшем, в очередной раз подтвердило, что помимо объективных факторов в виде изменений законодательства, у чиновников имеется объективное нежелание пойти навстречу потенциальному местному инвестору.

Приведу цитату из обращения Михаила Кайгородова, где он пересказывает происходившие события:

«В конце декабря 2012 г. я узнал о новых происках ДИО ТО и Администрации г. Тюмени в создании проблем с арендованным мной участком, а именно, после длительных прошений на разных условиях предоставить мне дополнительный земельный участок, а такая возможность имелась исходя из официальных расчётов МУП ГАИЦ, Администрация не нашла ни чего проще как сформировать вокруг арендованного мной земельного участка новые земельные участки под существующими пятиэтажными домами. Я обратился с устным заявлением в Тюменское городское имущественное казначейство (ул. Республики, 8), так как именно оно было заказчиком акта выбора земельных участков. Меня отрекомендовали к одному из специалистов, с которым мы обсудили предложенный ДИО ТО вариант схемы акта выбора земельного участка под домом по ул. Республики, 180. Я акцентировал внимание на то, что данный участок сформирован нелогично, так как, во-первых, он полностью закрывает мне выезд с моего участка, который ранее был согласован с Департаментом градостроительной политики города, а во-вторых, жильцы дома явно не поймут, почему с ними этот вариант не был согласован, так как 90% площади приходится на задомовую (тыльную) не благоустроенную территорию, а не на фасадную и им придётся платить налог за землю, которой они фактически пользоваться не смогут! Согласившись с правильностью моих доводов, в казначействе подготовили корректировку и донесли её до Департамента имущественных отношений Тюменской области (ДИО ТО). Через несколько дней, буквально перед Новым Годом, мне позвонили из казначейства. Я приехал к ним. Мне сообщили, что на поданные ими корректировки в ДИО ТО отреагировали очень неоднозначно и посоветовали «Не совать свой нос туда, куда не надо»! 18.04.2013 данный участок, кадастровый номер 72:23:0219005:3892, был поставлен на учёт. А 08.06.2013 был поставлен на кадастровый учёт ещё один участок под домом по ул. Тульская, 6а, с кадастровым номером 72:23:0219005:3895. Совершив эти действия, они полностью блокировали возможность выезда с арендованного мной земельного участка с кадастровым номером 72:23:0219005:83, сформированным и поставленным на кадастровый учёт 17.09.2007 г. Далее в июне 2013 года я, вместе со своим юристом, был на приёме у заместителя главы Администрации города Тюмени Ларисы Теплоуховой. На приёме, который был зафиксирован на видео, мной был представлен эскизный проект здания социально-бытового назначения с печатью и резолюцией согласования Департамента градостроительной политики администрации г. Тюмени. Я сказал, что сейчас, когда формировались земельные участки вокруг моего арендованного земельного участка, то заказчики этого формирования (имущественное казначейство) должны были обратить внимание на участок, к которому они не оставляют доступа. И это противоречит требованиям федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». На что мне Лариса Зельмухановна ответила, что вопросы по земле мне нужно решать с ДИО ТО, так как они мне его предоставляли, а со своей стороны они не видят перспектив у моего участка и вообще предпримут все меры, чтобы не выдавать мне разрешения на строительство. Полагаю, что все последующие отказы в выдаче разрешения на строительство от 24.05.2013г. №38-147-393, от 14.06.2013г. №38-147-445, от 23.07.2013г. № 38-147-566, от 10.12.2013г. № 38-147-1160, от 03.10.2014г. № 38-147-1119, от 31.12.2014г. №38-147-1556 за подписью заместителя главы города Тюмени Теплоуховой Ларисы Зельмухановны связаны с ранее высказанной ею позицией, и возможно, моим не желанием урегулировать данные вопросы путём передачи запрашиваемых с меня ранее денежных средств. Иного объяснения ситуации найти не могу и считаю указанные действия взаимосвязанными и взаимонаправленными на достижение единого результата по изъятию у меня арендованного земельного участка».

В этой частной ситуации действительно удивляет согласованность действий чиновников на местном и областном уровнях. Может быть наш несостоявшийся инвестор насолил кому не следует и потому кто-то очень влиятельный дал команду оставить его без земли во что бы то ни стало? Возможно. Но Михаил Кайгородов говорит, что не знает, кому он мог перейти дорогу…

В судебном порядке Михаил Юрьевич обжаловал и отказы в выдаче разрешений на строительство, а также отказ в продлении договора аренды упомянутого участка. На этот раз – безрезультатно. В январе 2015 года – Ленинский районный суд занял сторону администрации – и посчитал отказ в продлении аренды законным. Решение было обжаловано в областном суде, но тот – оставил в силе решение суда первой инстанции… Юрист Кайгородова – пенсионер МВД, адвокат Жан Малинин – считает, что решения суда противоречат как предыдущим событиям, так и существующей практике.

«В качестве основания для отказа в продлении договоров аренды земельных участков, департаментом указано «неиспользование земельного участка в течение срока аренды». В отзыве на исковое заявление департамент указывает, что Кайгородов М.Ю. якобы не принял своевременных, надлежащих и достаточных мер к освоению земельного участка. Департамент мотивирует свою позицию положениями ч.2 ст.46 и п.2 ст.45 ЗК РФ, согласно которым аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предоставленного для строительства, в течение 3-х лет, – поясняет Жан Малинин. – При этом понятие использования и степень использования земельного участка законом не конкретизируются. Т.е. любое минимальное использование земельного участка уже исключает возможность применения данных последствий и прекращение аренды. Разработанные проекты и неоднократные обращения  с просьбой выдать разрешение на строительство, которые были встречены отказом, подтверждают, что мой клиент действительно предпринимал действия для освоения этого земельного участка и нес финансовые расходы».

Есть вопросы к департаменту земельных отношений и градостроительства Администрации г. Тюмени и в части приобщенных к гражданскому делу документов. Копии и оригиналы отличаются как по количеству страниц, так и по содержанию. В этой связи Михаил Кайгородов обратился в Следственный комитет с просьбой разобраться, имеет ли место быть фальсификация доказательств… Но в возбуждении уголовного дела было отказано.

Жак Малинин имеет достаточный опыт в ведении подобных дел, связанных с земельными спорами. «Подобные ситуации – когда предоставленный в аренду земельный участок власти затем пытаются отобрать – в Тюмени не редкость, – комментирует он. – Но, как правило, люди стараются не судиться с властями. Себе дороже. Отступают. Поэтому громких историй очень мало. Очевидно, что моему подзащитному просто не дают освоить землю. Возможно, власти защищают интересы каких-то других лиц, желающих получить под застройку этот участок в центре города. По крайней мере, такие мысли возникают».

…А может быть не нужно было ждать, пытаться вписаться в новые «правила игры»? Надо было взять и вырыть котлован побольше на участке… Пару свай вбить для начала… Бытовку соорудить, стройматериалы завезти… Вопросов бы на счет «неиспользования» не возникло. Но Михаил Кайгородов – законопослушный гражданин, поэтому решил соблюдать все юридические нюансы. До получения разрешений на строительство он не мог вывести технику на участок. А именно с получением разрешений и возникли сложности.

И хотя эту землю у Михаила Кайгородова уже отобрали, его борьба за нее еще не закончилась. Он намерен обжаловать отказ в возбуждении уголовного дела по факту фальсификации доказательств в суде. Кроме того, оспаривает он и законность отказа в продлении ему аренды. Уже направлена кассационная жалоба в   Тюменский областной суд. Если и это не поможет, тюменец намерен дойти до Верховного суда. О своей проблеме он уже сообщал в генеральную прокуратуру и в общероссийский народный фронт.

Мы продолжаем следить за развитием событий. Не исключено, что очень скоро в вопросе, кому был нужен этот участок в центре города, появится ясность. Известное дело: свято место пусто не бывает…

Никита СМИРНОВ,

фото PARK72.RU