Формально, дольщики многоквартирного дома, расположенного в переулке Октябрьском поселка Винзили Тюменского района, обманутыми не являются. Пока. Они уже два года безуспешно ждут, когда дом, где расположены купленные ими квартиры, будет сдан в эксплуатацию. Застройщик объясняет сложившуюся ситуацию отсутствием денег в связи с тем, что квадратные метры – в силу сложившихся экономических обстоятельств – продавал ниже себестоимости. Чтобы завершить строительство, генеральный директор ООО «УКС» Владимир Муравьев выставил на продажу собственный земельный участок, проектную документацию на многоквартирные дома, имущество фирмы. Но даже если все это будет реализовано, вырученных средств вряд ли хватит на завершение строительства – требуется 18 миллионов рублей. Дольщики считают, что в отношении данного объекта власти региона давно должны были применить доказавший свою эффективность механизм – передать его на достройку другой строительной организации, тем не менее, до сих пор об этом речь не идет, поэтому они опасаются, что ждать сдачи дома в эксплуатацию им придется еще долго.
«Когда мы покупали квартиру, нам обещали, что дом будет сдан в 2016 году, – рассказала корреспонденту PARK72.RU одна из дольщиц Екатерина Глазунова. – Но застройщик постоянно переносит сроки, принципиальный изменений в состоянии дома за последний год нет. Сейчас нам обещают, что дом будет достроен к концу 2018 года, но мы сомневаемся, что это обещание будет исполнено. У нас двое детей – старшему ребенку 3 года, младшему – 6 месяцев, и мы вынуждены скитаться, снимать жилье, хотя мы полностью оплатили стоимость квартиры в этом доме».
Среди дольщиков есть пенсионеры, многодетные и молодые семьи, купившие жилье с помощью ипотеки и использовавшие для оплаты квадратных метров сертификаты на материнский капитал, есть медики – работники психоневрологического диспансера, приобретавшие жилье в рамках госпрограммы по улучшению жилищных условий бюджетников.
«Когда мы приобретали квартиру в этом доме, он был практически достроен, поэтому мы были уверены, что никаких сложностей не возникнет. Использовали материнский капитал. Но время идет, а ситуация не меняется, – говорит владелец двухкомнатной квартиры в недостроенном доме Павел Ковач. – По большому счету, объект на той же стадии строительства, что и два года назад. Сейчас главная проблема в том, что на 4-5 этажах нет остекления, во многих квартирах нет дверей. Это не позволяет подключить дом к теплу. Многие уже сделали ремонт в квартирах и сейчас они переживают, что, если дом до зимы не подключат к теплу, они понесут убытки. Не достроена крыша, не подключено электричество, газ, канализация. Работы – много, казалось бы – пока позволяет погода, нужно успевать достраивать дом, но на стройке – никакого движения нет».
В Главном управлении строительства Тюменской области дали понять, что ситуацию держат на контроле, но пока о завершении строительства с привлечением инвесторов или с участием регионального правительства, речь не идет.
По официальной информации, жилье в данном доме приобрели 67 дольщиков.
«Дом имеет высокую степень строительной готовности. Стадия строительства: выполнены работы по устройству надземной части здания, кровли, отделочные и специальные работы, благоустройство территории (за исключением малых архитектурных форм). Не завершены работы по монтажу газовой котельной, сантехнические работы, электромонтажные работы, устройство входных групп, – говорится в полученном в ответ на запрос редакции PARK72.RU письме за подписью начальника Главного управления строительства – главного архитектора Тюменской области Сергея Шустова. – Строительство дома ведется с 2015 года. Первоначальный срок завершения строительства дома, предусмотренный договорами участия в долевом строительстве – 4 квартал 2016 года. Данный срок неоднократно переносился застройщиком, последний раз – на 4-й квартал 2018 года. По информации ООО «УКС» причиной переноса срока завершения строительства дома является отсутствие у застройщика денежных средств. За нарушение требований законодательства о долевом строительстве и градостроительного законодательства застройщик неоднократно привлекался ГУС ТО к административной ответственности, выдавались предписания об устранении нарушений. В августе 2018 года ГУС ТО проведена внеплановая документарная проверка целевого использования ООО «УКС» привлеченных для строительства дома средств участников долевого строительства. В ходе проверки выявлены признаки нецелевого использования застройщиком денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. 3 сентября 2018 года Правительством Тюменской области в прокуратуру области направлено обращение с просьбой дать уголовно-правовую оценку деятельности ООО «УКС». 7 сентября 2018 года ГУС ТО в соответствии с требованиями Федерального закона №214-ФЗ направлено уведомление в управление Росреестра по Тюменской области об отсутствии у ООО «УКС» права привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства дома, в связи с использованием застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных Федеральным законом №214-ФЗ».
Из-за принятых мер застройщику вряд ли удастся реализовать последнюю квартиру, оставшуюся не проданной в этом доме. Хорошо это или плохо – вопрос риторический. Но очевидно, что это – неблагоприятное обстоятельство с учетом того, что деньги крайне нужны на завершение проекта.
Директор ООО «УКС» Владимир Муравьев всю жизнь работает в сфере строительства и утверждает, что сложившаяся ситуация – результат неудачного стечения обстоятельств и следствие экономического кризиса, который привел к снижению цен на жилье и заставил его продавать квартиры в строящемся доме в п. Винзили по ценам ниже себестоимости. Уверяет, что не собирался никого подводить и намерен приложить все возможные усилия для того, чтобы сдать дом. Уже выставил на продажу и личное имущество (земельный участок в Перевалово), и имущество ООО «УКС» (преимущественно мебель), чтобы изыскать средства на достройку дома, и проектную документацию, разработанную на строительство нескольких многоквартирных домов. Но, к сожалению, в том, что удастся все это быстро продать, он не уверен. Кроме того, компания намерена выполнить подрядные работы по заказу одного из застройщиков города Тюмени, что, возможно, позволит заработать еще 1,5-1,7 млн рублей.
Владимир Муравьев, директор ООО “УКС”. Кадр из телеэфира ГТРК “Регион-Тюмень”
«В Тюменском районе сложно строить жилье, сложно продавать по нормальным, рыночным ценам. Я надеялся, что мы справимся. В 2015 году мы реализовывали доли в этом доме из расчета 37 рублей за квадратный метр. Это было приемлемо. Потом – цены на недвижимость упали. В Тюмени мы могли бы по таким ценам продавать, за городом – нет. Но необходимо было достраивать, поэтому мы вынуждены были снизить цены примерно до 30 тысяч рублей за квадратный метр. Это даже ниже себестоимости. По более высокой цене продавать не удавалось. В результате – недобрали 20 миллионов рублей. В итоге “политика низких цен” обернулась проблемами, – прокомментировал Владимир Геннадьевич корреспонденту PARK72.RU. – Кроме того, у нас сорвался крупный строительный проект в поселке Московском. Нас подвел собственник земельных участков – после того, как мы разработали проектную документацию, он отказал нам в сделке, в результате – мы понесли затраты, сейчас – судимся с ним. Если бы мы вышли на этот объект, была бы возможность быстро завершить и данный дом. Но ситуация обернулась не в нашу пользу. Оборотных средств нет, мы понесли убытки. У нас – долги перед подрядчиками. Чтобы достроить дом в Винзилях мы пытались привлечь кредитные средства – пока банки нам отказывают в выдаче кредита. Не работают и существующие механизмы… К примеру, есть у нас в регионе саморегулируемая организация застройщиков, которая создавалась, чтобы страховать строительные риски, но мне объяснили, что наш случай – не «страховой». Грубо говоря, если бы у меня дом развалился, то они помогли бы его достроить, а если ты строишь на совесть, просто нет денег, потерпел крах из-за рыночных рисков и нужен займ на завершение строительства, – это не их компетенция. Зачем тогда вообще нужны такие СРО? Если в ситуации, когда нужна срочная поддержка – мы этим никогда не злоупотребляли – они не могут оказать содействие? Мне интересно, кому-то из застройщиков за время существования они чем-то помогли, какие-то реальные проблемы решили? Власти – пугают штрафами, уголовной ответственностью, но реальной помощи – пока нет. В Тюменской области существует программа по привлечению инвесторов для завершения строительства, но нам пока не предлагают это решение. Так и говорят: это ваши проблемы, что вы не вписались в рынок. Как быть в такой ситуации? Мы ведь улучшаем жилищный фонд района, обеспечиваем людей жильем… Не предлагать же нам дольщикам доплатить недостающие средства – они совершили выгодную для себя сделку и никогда на это не согласятся, а мы – остались в убытке. И продолжаем обрастать долгами. Сейчас – пытаемся выручить деньги, но есть вопросы, которые нужно решать сейчас, срочно, чтобы до зимы закрыть тепловой контур, подключить дом к теплу, чтобы не усугубить положение. Я понимаю, что на мне лежит ответственность – и я не намерен от этого отказываться, просто в данной ситуации не помешала бы поддержка. Мы выставили на продажу проектную документацию, имущество компании ООО «УКС», свое личное имущество. Но продать пока не удается».
Обвинения в нецелевом использовании средств дольщиков Владимир Муравьев считает необоснованным.
«Мы предоставили всю документацию. И в ГУС, и в прокуратуру. Проверка еще продолжается. Ничего не скрываем. Пусть покажут, где именно они усмотрели нецелевое использование средств. Не было этого. Уголовно-правовую оценку пусть дают – я за свою работу несу ответственность, и если они усмотрят нарушения – понесу соответствующее наказание», – говорит он.
Его часто спрашивают, почему он не обанкротил фирму, когда понял, что средств на достройку дома не хватает.
«Я – строитель. Банкротство – проблему не решит, это не позволит дом достроить. Это далеко не первый строительный объект, который возводит наша компания. У нас хорошая репутация. Мы построили несколько жилых домов в Тюмени, один дом – в Винзилях. Данный дом – уже второй в этом населенном пункте. С первым – тоже были сложности. Там мы недобрали 10 миллионов рублей, необходимых на завершение строительства, но справились. Здесь – недобрали уже 20 миллионов рублей. Сейчас пытаемся сделать невозможное. И подстраховать, как выяснилось, нас некому. После подключения дома к теплу и электричеству, на нас ляжет еще и нагрузка по оплате счетов за коммунальные услуги», – говорит он.
Ему уже далеко за 60 лет и оказавшись в столь неприятной ситуации он жалеет, что в 2015 году он решился продолжить работу, связался со стройкой в Тюменском районе, а не ушел на пенсию, как ему советовали друзья. У него – проблемы с сердцем, были операции, но надеется, что выдержит это испытание.
Как сообщила и.о. главы администрации поселка Винзили Елена Осипова, ситуацию с завершением строительства этого дома держат на контроле. Ежемесячно представители прокуратуры, администрации Тюменского района, застройщика, подрядных организаций собираются, чтобы отчитаться о процессе строительства.
«Администрация поселка и администрация Тюменского района со свой стороны оказывает поддержку. Организационно решены вопросы, связанные с подключением данного дома к канализации. Все вопросы, касающиеся подключения к инженерной инфраструктуре, практически решены – есть договоренности и проблем быть не должно. Но сейчас остро стоит вопрос с остеклением. Только выполнив эту работу, у застройщика будет возможность подать в дом тепло и продолжить работу по завершению строительства, – прокомментировала она. – Мы надеемся, что застройщик изыщет на это средства и дом будет сдан в ближайшее время».
Последняя «контрольная» встреча в администрации поселка состоялась на прошлой неделе, 5 октября. Застройщик сообщил о том, что достигнуты договоренности по подключению дома к системам энерго- и газоснабжения, ожидается завершение выполнения работ подрядной организацией по монтажу кровли. На встрече присутствовал прокурор Тюменского района Дмитрий Попов. Он спрашивал, почему застройщик не снижает цены на имущество и землю, выставленную на продажу. Земельный участок в Перевалово Владимир Муравьев не может продать уже два года и, возможно, снижение цены на него могло бы ускорить продажу, позволив выручить остро необходимые сегодня средства, которые можно было бы направить не на оплату накопившихся долгов, а на приобретение окон. Прокурор достаточно жестко говорил с директором ООО «УКС» и в очередной раз дал ему понять, что только ввод дома в эксплуатацию может позволить ему избежать уголовной ответственности.
«Ответственность ваша наступила с 1 квартала 2018 года. Мы еще пару документов приобщим к материалам уголовного дела и будет даваться уголовно-правовая оценка. Кроме того, сейчас собираются материалы в отношении вас для дачи оценки вашей деятельности по статье 200.3 УК РФ «Незаконное привлечение средств дольщиков». Основания для возбуждения уголовного дела уже имеются. Единственный способ избежать уголовной ответственности – это принять все возможные меры, чтобы ввести дом в эксплуатацию, – заявил Дмитрий Сергеевич. – Если вы рассчитываете на инвестпрограмму, которую правительство области разработало… Вы, наверно, о ней знаете? Ну и слава богу, что не знаете. Сразу хочу сказать, что это не исключит вашей ответственности – как уголовно-правовой, так и материальной. Те убытки, которые правительство области за вас понесет, все равно вы будете гасить за счет собственных средств. Имущество, которое оформлено на ваших родственников… Есть методики и способы, как его установить и как обратить его в доходы пострадавших лиц. Я это говорю не для того, чтобы напугать вас, а для того, чтобы вы не предпринимали попыток уйти от ответственности хитрыми ходами. Чтобы вы понимали, вы залезли в эту историю, вы взяли на себя ответственность, пообещали людям, поэтому вы либо делаете, либо несете ответственность, и весь тот ущерб, который вы причинили людям или правительству Тюменской области, будет с вас взыскан лично. Как с физического лица, а не с юрлица. Это касается всех учредителей ООО «УКС». Ускоряйтесь, думайте. Где вы деньги возьмете – это ваши проблемы, снижайте цены на выставленные вами на продажу объекты, просите в долг, оформляйте кредиты – это ваши проблемы».
Загвоздка в том, что дольщики понимают: привлечение застройщика к уголовной ответственности, возможно, заставит руководителей других строительных компаний ответственнее относиться к назначению цен на квадратные метры, но не поможет достроить данный конкретный дом. Два этих процесса напрямую друг с другом не взаимосвязаны. И для того, чтобы ввести дом в эксплуатацию, необходимо принимать другие меры – привлекать инвестиции, искать застройщика, готового завершить строительство, как это делается в других подобных случаях. Привлечение к уголовной ответственности – прерогатива правоохранительных органов, а вопрос завершения строительства – в компетенции органов исполнительной власти.
Пока – всю ответственность переложили на директора ООО «УКС» и судьба дольщиков зависит от его расторопности.
19 октября Владимир Муравьев должен отчитаться перед дольщиками, администрацией и прокуратурой о выполненной работе по подключению света, газа и воды, 26 октября – о подключении дома к канализации. В течение ближайших двух недель его попросили изыскать средства на установку окон. Удастся ли выполнить всю эту работу застройщику, не ясно. Прокурор и чиновники пугают директора ООО «УКС» уголовной ответственностью, по-видимому, полагая, что это заставит его собраться с силами и раздобыть необходимые 18 миллионов рублей.
Дольщики боятся, что «раздобыть деньги» за две недели у Муравьева не получится и их дом зимой будет оставаться открытым всем ветрам… А тем, кто сделал ремонт, предстоящей весной придется все переделывать…
«Почему правительство Тюменской области допускает подобные ситуации? Отчитались на всю страну, что у нас в регионе нет обманутых дольщиков… А мы – в подвешенном состоянии уже два года… Почему нельзя было еще в прошлом году, когда стройка встала, когда застройщик заявил, что у него нет денег, не продлевать ему аренду участка, а передать дом другой строительной организации, как это делается в Тюмени? Почему мы должны надеяться на чудо, если даже застройщик не уверен в том, что у него будут средства на завершение строительства? Зачем доводить до крайностей, ждать, что будет дольше, ставить эксперименты? Неужели нельзя было инициировать завершение строительства, а потом уже – взыскивать с застройщика понесенные расходы, решать вопрос с привлечением его к ответственности, искать виноватых?» – спрашивают они.
Ответов на эти вопросы нет.
Пока, по-видимому, власти надеются, что застройщик справится с критической ситуацией своими силами.
Наталья ГЛУМОВА